WG Einzelmietverträge SGB II angemessenes Modell

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WG – Einzelmietverträge : SGB II – angemessenes Modell
von  Aichard Hoffmann    Mieterverein Bochum e. V

Lebt einE ALG II – BerechtigteR in einer WG, so wünscht die ARGE von dem/der/ den Mitbewohnenden eine Erklärung, wie intern die finanziellen Dinge geregelt werden. Das geht sie aber nichts an (es sei den, mensch lebt mit leistungsrelevanten Verwandten zusammen). Es geht sie nicht mal an, wer das ist, mit wem mensch zusammenlebt (es sei denn, es handelt sich um ein Untermietverhältnis).  Der/die ALG II – Berechtigte ist datenschutzrechtlich auch nicht befugt, irgendwelche Angaben über die Person der MitbewohnerInnen zu machen. Um das zu erleichtern, raten wir, bei Neuanmietungen (oder – wenn möglich – auch bei bestehenden Mietverhältnissen) Einzelmietverträge anzustreben und nicht Haupt-/ Untermietverhältnisse. Das haben die VermieterInnen nicht gerne (s. unten), tun es aber schon mal. Dadurch kommen die Betroffenen aus der Bedrouille zwischen Anforderungen der ARGE und datenschutzrechtlichen Grundsätzen. Der Mietvertrag (bzw. die Formularbescheinigung des Vermieters) ist im ALG II –Antrag natürlich ausreichend. Bei 2er WGs hat geringere Bedeutung, dass der/die VermieterIn einem eine ungewünschte Person in die WG setzen könnte. Dann zieht der/die Übriggebliebene eben einfach aus. Oder die ganze WG löst sich ohnehin auf. Und es gründet sich etwas Neues. Im „Alle-sind-Hauptmieter“ – Modell dürfte es für Alg II – Beziehende ganz schwierig sein, der ARGE klar zu machen, dass man nun (und sei es vorübergehend) einen Ausfall mitzufinanzieren habe. Obwohl das natürlich als KdU zu übernehmen wäre. Einzelmietverträge dürften also durchaus im Sinne der ARGE sein, um Kosten zu senken. Googelt man “WG  Einzelmietvertrag“ so erhält mensch eine Unmenge von Angeboten, die meisten z.B. bei Immobilienscout24 von Privatanbietern, aber ähnlich organisiert wie die unten erwähnten Angebote der Studentenwerke.  So halten wir in WGs Einzelmietverträge für das SGB II – angemessene Modell.   Quelle für Folgendes: http://www.mieterbund-bochum.de/index.php?id=346  Wohngemeinschaften Bei Wohngemeinschaften gibt es grundsätzlich zwei Modelle, die verschiedene Vor- und Nachteile haben:     * es gibt einen Hauptmieter und eine unterschiedliche Zahl von Untermieter;    * alle Mitglieder sind Hauptmieter. Verhältnis zu den VermieterInnen In Fall 1 gilt für das Verhältnis zwischen den Mitgliedern der WG und dem Vermieter alles im Ratgeber (Untermiete) gesagte, sowohl für die Mietzahlungen als auch für Kündigungen: Nur der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für die Miete, an ihn zahlen alle anderen ihre Miete, nur der Hauptmieter kann einzelnen Mitgliedern kündigen. Das erleichtert manches, macht aber die anderen WG-Mitglieder von den HauptmieterInnen abhängig und führt zu Problemen, wenn diese ausziehen. Denn die anderen haben dann keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und sind von der Bereitschaft des Vermieters hierzu abhängig. Anders sieht es in Fall 2 aus. Hier hat jedes einzelne Mitglied einen Vertrag mit dem Vermieter, den es aber nicht allein kündigen kann. Auch der Vermieter kann einem einzelnen Mitglied nicht kündigen, sondern nur der gesamten Wohngemeinschaft, wenn es dafür einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund gibt (siehe hierzu den Ratgeber Kündigung durch Vermieter). Der erste Nachteil dieses Modells ist jedoch, daß hier in der Regel (d. h.: wenn es im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart ist) jedes einzelne Mitglied gesamtschuldnerisch für die Miete haftet. Stehen also einzelne Zimmer vorübergehend leer, weil ein Mitglied ausgezogen und ein Nachfolger noch nicht gefunden ist, müssen die anderen mitzahlen. Das kann besonders bei der Auflösung einer Wohngemeinschaft gefährlich werden, da ja in der Regel nicht alle Mitglieder zur gleichen Zeit eine andere Wohnung finden. Hier gilt: Den letzte beißen die Hunde! Das kann in Modell a) nur dem Hauptmieter passieren. Verhältnis der Mitglieder untereinander Egal ob Modell 1 oder 2: Juristisch gesehen bildet eine Wohngemeinschaft eine "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" (GbR). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt also das Verhältnis der WG-Mitglieder untereinander. Leider gibt es bisher nur sehr wenig Rechtsprechung (d. h. Gerichtsurteile) zu diesem Thema, vor allem, was das Ausscheiden einzelner Mitglieder betrifft oder die Auflösung der gesamten Wohngemeinschaft. Vor allem in Modell 2 ist es also wichtig, daß die einzelnen WG-Mitglieder eine Vereinbarung darüber treffen, was in solchen Fällen passieren soll, am besten per (schriftlichem) Vertrag. Ein solcher Vertrag sollte mindestens folgende Punkte regeln:    

* Wer zahlt wann wieviel Miete auf welches Konto? (Empfehlenswert ist die Einrichtung eines Hauskontos, auf das auch Heiz- und Nebenkosten überwiesen werden.)     * Mit welcher Frist können einzelne Mitglieder kündigen?    

* Kann die WG (mit welcher Mehrheit?) einzelnen Mitgliedern kündigen?     * Wie werden frei werdende Zimmer neu vergeben?    

* Wie lange müssen einzelne Mitglieder auch nach ihrem Auszug weiterzahlen, wenn die WG aufgelöst wird, sei es durch Kündigung des Vermieter, sei es durch Kündigung der WG? 

Es ist eine bekannte Tatsache, daß viele Wohngemeinschaften solche verbindlichen Regelungen scheuen (weil sie Streit verursachen könnten) oder für überflüssig halten (weil man sich ja auch so versteht). Man sollte sich jedoch immer vor Augen halten, daß verbindliche Regelungen vor allem für den Fall da sind, daß man sich nicht (mehr) versteht. Und welche Wohngemeinschaft ist davor schon sicher? Mitgliederwechsel Beiden Modellen gemeinsam ist, daß die VermieterInnen einen Mitgliederwechsel grundsätzlich akzeptieren müssen. Die Gerichte haben nämlich anerkannt, daß eine Wohngemeinschaft in der Regel eine auf Zeit angelegte Lebensform und nicht von ewiger Dauer ist. Jeder, der an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss das wissen. NachmieterInnen können also nur abgelehnt werden, wenn sie persönlich für die VermieterInnen unzumutbar sind (vgl. die Regelungen über UntermieterInnen in Ratgeber Untermiete). 

Im Untermietmodell (1) müssen WG Mitglieder also gegenüber dem Hauptmieter kündigen, wenn sie ausziehen wollen, und nur der Hauptmieterin kann einen Vertrag mit NachmieterInnen abschließen. Gefährlich kann es werden, wenn der Hauptmieter auszieht (s. o.). VermieterInnen können grundsätzlich nicht gezwungen werden, ein anderes WG-Mitglied als Hauptmieter zu akzeptieren. 

Im Hauptmietmodell (2) wird die Sache aber noch viel schwieriger: Es gibt für ein einzelnes WG-Mitglied kaum eine zwingende Möglichkeit, auch gegenüber den VermieterInnen juristisch unanfechtbar aus dem Mietvertrag – und damit der Zahlungsverpflichtung – herauszukommen. 

Alle oben erwähnten vertraglichen Regelungen innerhalb der WG betreffen nämlich nur das Binnenverhältnis. Verträge zum Nachteil Dritter sind nicht möglich. Auch wer alle WG-internen Spielregeln beim Auszug strikt beachtet hat, ist gegenüber dem Vermieter noch lange nicht aus der Verantwortung. Erst wenn das geräumte Zimmer mit Einverständnis des Vermieters anderweitig vergeben wurde, ist das Mietverhältnis des ausgezogenen Mitglieds endgültig beendet. Entschließt sich aber die restliche WG, das Zimmer freizulassen und beispielsweise als Gemeinschaftsraum zu Nutzen, ist das ausgezogene Mitglied weiterhin Vertragspartner des Vermieters – und damit immer noch Gesamtschuldner der Miete. Können die anderen nicht zahlen, können sich die VermieterInnen also auch an ausgezogene WG-Mitglieder halten, und diese müßten dann das Geld wiederum bei den anderen eintreiben. Auszugswilligen WG-Mitgliedern, die solche Schwierigkeiten befürchten, kann man deshalb nur zur Vorsicht raten. Es gibt zwei sichere Wege:   
 
* Man schließt einen dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, "Rest-WG" und Ausziehendem, der das Ausscheiden regelt.    

* Ist der Vermieter dazu nicht bereit, kann der Ausziehende die gesamte Wohngemeinschaft zwingen, den Mietvertrag gemeinsam zu kündigen – notfalls durch Klage vor Gericht. Dann müssen aber alle ausziehen. 

Einzelverträge In studentischen Wohngemeinschaften, in denen der Träger das Studentenwerk ist, gibt es teilweise eine dritte Spielart: Die Wohnung wird nicht insgesamt an eine WG vermietet, sondern einzelne Zimmer an jedes einzelne Mitglied. In diesem Fall gibt es alle die oben beschriebenen Probleme beim Mitgliederwechsel nicht – dafür ein anderes: Die Wohngemeinschaft kann sich nämlich ihre Mitglieder nicht mehr selber aussuchen. Wie in Studentenheimen bestimmt das Studentenwerk die MieterInnen. Natürlich kann sich das Studentenwerk dabei freiwillig dem Votum der anderen Mitglieder unterwerfen – und das kommt auch vor. Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. "Fälle" unterscheiden sich in Details, die dem Laien unwichtig erscheinen mögen, aber juristisch bedeutsam sind. Gerichte urteilen verschieden. Wenden Sie sich deshalb an uns bzw. an Ihren örtlich zuständigen Mieterverein, bevor Sie irgendwelche Risiken eingehen! Stand: April 2006   

Persönliche Mitteilung aus dem Mieterverein: Einzelmietverträge in WGs kennen wir eigentlich nur im Bereich des AkaFö. Da handelt es sich dann um Studentenheime, die keine Einzelzimmer oder Appartements, sondern Klein-WGs haben. In Mietverhältnissen mit Nicht-Studierenden haben wir das bisher nicht gehabt. Die Hauptformen sind dagegen WGs mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern einerseits und mit allen Mitgliedern als Hauptmieter andererseits (das ist dann eine GbR). Vor- und Nachteile sind in unserem Ratgeber "Wohngemeinschaften" aufgelistet  (http://www.mieterbund-bochum.de/index.php?id=346  oder als PDF http://www.mieterbund-bochum.de/fileadmin/user_upload/pdf/Ratgeber/Wohngemeinschaften-06-Apr.pdf ) Einzelverträge haben grundsätzlich den Vorteil, dass die übrigen Mieter nicht für die (anteilige) Miete haften, wenn einE BewohnerIn auszieht. Dafür besteht meist der Nachteil, dass eben nicht die WG, sondern der Vermieter bestimmt, wer in ein frei gewordenes Zimmer einzieht. Soll das nicht so sein, müsste in den Mietverträgen geregelt sein, dass die WG (wiederum eine GbR) und nicht der Vermieter den/die NachmieterIn bestimmt. Das ist dann eine äußerst komplizierte Sache, weil ja auch geregelt werden muss, was passiert, wenn die WG sich nicht auf eine Person einigen kann.  Die Sache mit den Einzelverträgen hat also auch Vor- und Nachteile. Eine generelle Empfehlung für diese Rechtsform würden wir deshalb nicht abgeben. 

 

 

 

     Aichard Hoffmann    
Mieterverein Bochum e. V.  
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